沈阳楼市新政背后 每年200万人迁离东北

　　中国目前楼市呈现出“一半是海水一半是火焰”格局。当一线和部分二线城市出台新政为楼市降温之际，其他“边缘”城市则被高企的库存搞得焦头烂额，沈阳就是其中之一。

　　3月28日，沈阳政府发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，规定：个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县两级财政给予补贴；加大住房公积金贷款支持力度，实行“认贷不认房”政策，借款人可与其父母或子女互用公积金进行贷款和还款；

　　意见还规定：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支 持，最高贷款额度为单方60万（1人民币折合约0.1535美元），双方80万元。对在校生购买商品住房的，给予每平米200元的奖励政策。

　　此项政策的背后，集中反应出政府的迫切心理，通过去库存的方式，化解金融风险同 时，驱动相关产业发展，进而缓解空前的财政压力。不过，结合现实环境来看，即使政府出台再优惠的政策，也很难激发起人们的购房热情。因为，人们购房不仅取 决自身收入状况，而且和对经济前景的预期紧密相关。而目前东北经济形势，可以拿“悲观“二字形容。

　　2015年中国31个省GDP增速排名中，全年GDP增速排后五位的为河北、吉林、黑龙江、山西、辽宁。其中，吉林、黑龙江、辽宁GDP增速分别为 6.5%、5.7%、3%。从工业增速看，根据中国统计局数据，2015年东北地区工业增加值同比下降-3.0%，其他地区平均值为7.5%。从投资增速 看，辽宁去年遭遇断崖下挫，投资下跌27.8%。

　　东北经济增速目前在全国垫底（图源：新华社）

　　产业结构僵化、缺乏创新驱动、国企占比过高，是东北经济一直以来的顽疾。过去十 多年来，当沿海和一线城市大力提高服务业比重时，东北却反其道而行之。2013年，东北三省第二产业占GDP比重从47%升至50%，第三产业比重逐渐下 降。这种高度依赖传统产业驱动经济发展的模式，倘若遭遇经济萧条周期，立时引发传导效应，导致本地经济出现硬着陆。

　　传统制造业严重受挫，自然引发人们悲观预期，大规模人口外流成必然现象。根据中国第六次人口普查数据，东北地区每年净迁出人口数达200万人。这不仅导致当地需求进一步下降，对制造业和地方财政造成冲击，而且使房地产市场库存积压严重，形成恶性循环。

　　东北房地产库存有多严重？以沈阳为例，资料显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2,874万平方米，在全国29个重点城市排名第一，预期 需要20个月左右才能消化完库存。高企的库存迫使当地房地产企业千方百计进行营销。房地产新政出台之前，就有开放商为了跑量，直接为购房者提供首付贷，但 效果仍不明显。沈阳尚且如此，其他城市处境更加艰难，有的东北三四线楼市商品房跌至“白菜价”，腰斩50%依旧无人问津。

　　可见，唯有产业结构成功调整，经济发展模式经历重大变革，人口大规模涌入，才能从根本上逆转东北楼市困局。否则，即使房地产新政奏效（通过提供首付 贷诱使少部分群体购房），从长期看也极易引发金融风险。毕竟，实体经济发展状况，直接影响到购房者收入和偿待能力。考虑到东北楼市投资（投机）预期不强， 缺乏相关接盘者，如果出现断供违约现象，银行坏账情形不可避免。

　　东北的艰难处境，反应出中国区域经济失衡的特征。多年来，在中央政策导向下，一二线城市享受着太多的政治和经济资源，当大量资本、人口、优惠政策涌向这些地方时，无疑对其他地区形成挤出效应，“富者愈富、穷者愈穷”的区域差距由此产生。

　　如何弥补这一重大短板？政府放弃“看得见的手”，让市场发展资源配置同时，通过财政转移支付完善社会福利，最大程度提振社会内需，是唯一有效举措。如果仅仅从供给端入手，而忽视需求端，充其量只能解决燃眉之急，中国经济结构改革很难取得重大突破。

　　据陆媒报道称，3月27日，东北特钢出现债务违约，该公司受辽宁省柄资委直接管理，是北方最大的特钢企业，也是国内三大特钢集团之一，在中国钢铁企 业中列位17名。东北特钢债务违约，充分说明受经济下行周期影响，传统产业生存发展难以为继，如果不积极调整发展模式，着力提振内需（让经济从投资驱动向 消费驱动转变），东北实体经济将继续触底，楼市的冬天也将更加寒冷。